随着城市化进程的加快，房地产业迅猛发展，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，实践中还存在许多模糊认识，加之房地产市场处于不断发展变化的调整阶段，近年来商品房买卖合同纠纷案件也日益增多。该类案件因涉及民生且标的额较大，参与人数多，当事人双方往往矛盾尖锐，极易引发群体性诉讼，人民法院能否妥善处理该类案件，已成为关系社会和谐稳定的重要问题。为此，笔者对重庆市第一中级人民法院及辖区各基层人民法院2009年至2011年审理的商品房买卖合同纠纷案件进行了统计和分析，旨在进一步认识商品房买卖合同纠纷产生的原因，厘清商品房买卖合同示范文本中存在的问题并加以完善，为维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，探索应对之策。
一、管中一窥——辖区商品房买卖合同纠纷案件之现状剖析
（一）案件数量多，总体呈增长趋势。近三年来，尽管辖区各基层法院商品房买卖合同纠纷案件增长幅度不均衡，但总体上一中院和大多数辖区基层法院商品房买卖合同纠纷案件数量在逐年增长，这是辖区近年来城市建设步伐不断加快，房价提升迅速，房地产市场较为活跃，公民维权意识普遍增强的结果，越来越多的购房人在与开发商发生纠纷时能及时正确地运用法律保护自己的合法权益。
（二）案件争议类型呈现多样化。从案件涉及的诉讼事由来看，商品房买卖合同纠纷案件的涉案案由由单一化向复杂化转变趋势明显，一些传统的案由，如“一房二卖”情形呈下降减少趋势。诉讼事由主要集中在商品房交付、房产证办理、房屋质量纠纷上。
（三）群体性案件占有一定比例，敏感案件增多。在审理的商品房买卖合同纠纷案件中主要表现为不同原告以同一事实和理由起诉同一被告的案件较多，受理的群体性案件中原告多为同一小区的购房人。通常一部分维权意识较强的购房人先行起诉后，其他有类似情况的购房人对案件的审理持观望态度，前案的审理结果将决定着一大批潜在的业主是否进入诉讼，而一旦进入诉讼往往产生群体效应，社会影响大。这类群体性诉讼涉及面广，参与人数众多，与当事人的利益紧密相关，纠纷涉及的标的额又较大，对该类案件的处理一般比较谨慎，如处理不当极易引发群体性事件，影响社会和谐稳定。
（四）从结案方式上来看，此类案件的调解撤诉率仍然不高，判决结案居多。除少数基层法院之外，大部分法院此类案件的调解撤诉率因群体性纠纷数量增多而降低，由于部分集团诉讼案件容易形成群体效应，个案纠纷通过少数当事人联合具有类似情况的购房人共同进行诉讼而演变为群体性纠纷后，导致双方的矛盾更难调和，因此通过判决结案的案件数量通常占案件总数的一半以上。
（五）开发商多作为被告参与诉讼且判决案件中开发商败诉的比例较高。这与房地产开发企业在商品房买卖合同订立过程中与购房人缺乏充分沟通和协商，开发商的信用和守约意识仍比较淡薄有关，说明购房人在购房过程中承担的风险仍然较多。
二、抽丝剥茧——商品房买卖合同纠纷之成因略析
商品房买卖合同纠纷成因众多，包括行政管理层面上，如相关部门行政许可把关不严，或者在办证过程中存在迟延，客观上导致开发商违约。宏观经济方面，受经济因素及宏观调控政策的影响，导致部分开发商资金链紧张，引发大量延期交房的纠纷，甚至出现开发商卷款潜逃、楼盘烂尾的情况。当然还有购房人自己的原因，如缺乏起码的房地产法律知识，对开发商的资质审查不严，轻信售楼人员的口头承诺等等，但纵观审理的商品房买卖合同案件，其纠纷发生的主要成因仍集中于以下几个方面：
（一）开发商隐瞒重大事实。实践中，开发商受经济利益的驱使，加之个别行政部门对房地产开发企业的资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作，个别开发商在商品房销售中向购房人隐瞒一些重大事实。例如，开发商隐瞒其没有房地产开发资质或尚未取得商品房预售许可证、开发商开发手续不健全、尚未未付清土地使用权出让金等事实。同时，因开发商涉及诉讼或者资金困难如已经将房屋或者土地设定担保或被查封扣押等，在预售商品房时并未将该权利瑕疵告知购房人，一旦购房人疏于核实，便为将来商品房买卖合同的实际履行设置障碍。
（二）开发商延期交付房屋。开发商开发房地产周期较长，不确定因素多，使开发商风险增大。开发商在与购房人签订商品房买卖合同并收取房款后，因各种主观或者客观的原因如资金不到位等等导致施工停止或拖延工期，使所建项目未能按期交付，购房人起诉要求开发商支付逾期交房的违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，或确认双方买卖合同无效返还购房款等。
（三）开发商未履行或未及时履行协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”开发商迟延履行协助办证义务在商品房买卖合同纠纷案件中也较为普遍，开发商在向购房人交付商品房之后，基于种种原因，如开发商土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、未通过综合验收而不能提供综合验收合格证明等原因，拖延了办理产权证书的时间，致使购房人迟迟不能取得所购商品房的权属证书，购房人起诉开发商要求其承担违约责任，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。
（四）开发商交付的房屋存在质量问题。房屋质量问题往往是购房人拒绝接房的主要原因，纠纷发生后购房人通过诉讼要求开发商交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋并赔偿损失。此类纠纷的发生多是因房屋建筑质量未达到规定的标准，而房屋的质量问题轻则存在质量瑕疵，如交付时房屋层高不够，重则存在安全隐患，无法实现其根本的居住功能。根据中国消费者协会统计,在众多商品房投诉中,质量投诉首当其冲,占总投诉量的比重超过了62%,最高达到近70%。
（五）开发商提供的房屋测绘面积与实际面积不符。基于商品房买卖市场的供求关系和开发商享有的专业知识和信息，决定了开发商在商品房买卖中处于的优势地位，因此开发商会采用签订格式合同的方式对因房屋面积产生的争议进行特别约定，千方百计地让购房人选择有利于开发商的计价方式和面积差异处理方法，在开发商交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积存在差异产生纠纷时，可能导致对购房人利益的损害。
（六）开发商对房屋的配套设施宣传不实。现实中，开发商在前期的商业宣传广告以及宣传资料中，为了取得更好的销售业绩，夸大小区的绿化、配套设施等内容，虚假宣传，在商品房销售完毕实际交付时根本无法达到预期的宣传效果，由于开发商交付房屋时相关的配套设施与售楼宣传中承诺的内容相距甚远而引发纠纷，购房人起诉要求开发商承担违约责任或者请求解除合同，由开发商承担赔偿责任。审判实践中，开发商由于上述行为受到惩处而遭受的损失与其获得的收益相比微乎其微，导致违法行为难以得到有效遏制。
三、追根溯源——商品房买卖合同示范文本之问题发现
商品房买卖合同一般均以建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）为基础，开发商再酌情调整部分条款内容，而实践中签订的商品房买卖合同基本上均系开发商统一打印的格式文本，多数情况下并无开发商与购房人协商的过程，购房人与开发商相比在合同订立的过程中处于相对弱势的一方。通过前述对商品房买卖合同纠纷案件的成因分析，笔者也发现大多数纠纷都发生在合同的履行阶段，作为购房人与开发商双方合同订立基础的《示范文本》在商品房买卖中便扮演着十分重要的角色，但《示范文本》中部分合同条款的设计在适用中仍然存在一些问题，滞后于商品房交易市场的发展。
（一）有关公共配套设施及建筑的条款
在商品房的宣传销售阶段,开发商往往过度渲染房屋的居住环境、配套设施以吸引购房人。购房人也是因为综合考虑所购房屋情况及配套设施、小区环境而选择购买该处房产。首先，《示范文本》中关于商品房基本情况的规定相对具体, 如关于商品房的位置、结构、用途、户型及平面图等，但作为小区公共使用部分的基础设施和公共配套建筑等的基本情况一般没有规定,使得购房人的相关利益没有条款保护,这种条款的缺失可能会损害购房人的利益。其次，基础设施和公共配套建筑是否达标,事关购房人入住后的很多利益需求的实现，而有关基础设施和公共配套建筑正常运行的承诺条款在《示范文本》中也不甚明确。再次，购房人大多数不了解商品房交易的相关法律，也不会留意对开发商的宣传广告和宣传材料等相关证据的收集保留，当然这些资料也没有作为合同附件纳入合同内容中，发生纠纷时，购房人常常无法提供相关依据完成其负有的举证责任，致使其主张不能被采纳。最后，由于《示范文本》中没有关于开发商违反广告宣传的违约责任的约定，即便认定了开发商违约，也只能按照实际损失予以赔偿，但此类实际损失往往难以具体明确，而只能酌情确定，不利于保护购房人的合法利益，也不利于引导开发商诚信经营。
（二）关于开发商交房条件的条款
虽然《示范文本》中约定，开发商交付房屋时应具备“两书一证” 的条件才能够向购房人交付房屋。但大多数商品房买卖合同中没有就拟交付的房屋的质量进行单独约定，对于质量纠纷发生后的处理也多是约定为购房人办理完接房手续后，再由开发商承担修复责任。在审判实践中，由于购房人与开发商相比，不管是专业知识或者法律意识，均处于弱势地位，故双方之间一旦因为交付的房屋是否符合合同约定和相关法律法规规定而产生争议，开发商往往以交付的房屋已经取得“两书一证”进行抗辩，在这种情况下法院也很难明确界定开发商拟交付的房屋存在质量问题，而判决开发商承担逾期交房的违约责任。
另外，“两书一证”中的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是开发商将房屋交付给购买人时，对房屋质量向购买人作出保证的书面文件和告知住宅安全、合理使用等相关事项的书面文件，而《建设工程竣工验收备案登记证》是建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核，审核通过予以备案的证明文件。从“两书一证”取得的程序可以看出，并没有购房人的参与，开发商与相关单位对建筑物或构筑物是否符合其合同约定的验收程序或内容，并不完全等同于开发商与购房人之间合同的约定。开发商与购房人之间在房屋交付时对房屋的验收内容并不一定与开发商和建筑商等相关单位之间验收的内容一致。而事实上也并不能排除开发商为了其自身的利益与施工、工程监理等有关单位相互勾结将存在质量问题的工程顺利通过竣工验收，实际上损害购房人的利益的情况。因此，在《示范文本》中仅规定开发商交付的房屋在形式上具备“两书一证”即符合交付条件，当购房人因房屋存在质量瑕疵而拒不收房时，开发商通过此种约定免除了其应承担的逾期交房的违约责任。
（三）关于房屋计价方式及面积差异的条款
在商品房买卖中,房屋的计价方式通常有三种，按建筑面积计价、按套内建筑面积计价和按套计价。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性。同一种面积差异情形,因为计价方式的不同,处理的原则和结果也往往不同。部分开发商选择的计价方式和面积差异处理方法，可能导致购房人除计价面积之外的其他面积差异争议无法寻求救济途径。第一，按建筑面积计价并约定按建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据。开发商可以通过以下两种方式侵害购房人的权利：其一，开发商通过减少套内建筑面积，适当增加公摊面积，使总建筑面积不变，引发争议后,又以实际建筑面积与约定建筑面积一致为由,拒绝承担公摊面积和套内建筑面积的误差责任,使购房人的面积损失无法弥补。其二，开发商单方增加公摊面积,保持套内建筑面积不变使总建筑面积增加。引发争议后,按面积差异处理的约定,要求购房人补足建筑面积增加部分的房款,使套内建筑面积并没增加的购房人利益受损。第二，按套内建筑面积计价并约定按套内建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据。开发商可以通过以下两种方式侵害购房人的权利：其一，开发商保持套内建筑面积不变,减少公摊面积使建筑面积减少。引发争议后,以实际套内建筑面积与约定套内建筑面积一致为由,拒绝承担公摊面积误差的赔偿责任。其二，开发商增加套内建筑面积,减少公摊面积使建筑面积符合约定。引发争议后,按照面积差异处理的约定,要求购房人补交套内建筑面积增加部分的房款,拒绝退还购房公摊面积减少部分的房款,谋求不当利益。第三，按套计价且未就面积确认及面积差异处理作出约定,那么开发商可以以按套计价的房屋未约定面积差异处理方式为由不承担相关的责任,一旦出现纠纷将对购房人不利。
（四）关于房屋质量问题的条款
对于新购买的房屋，购房人往往在装修或者居住使用过程中，才发现房屋在不同程度上存在质量问题，遂请求解除与开发商签订的商品房买卖合同、返还购房款并赔偿损失。开发商则会抗辩房屋已具备验收合格条件且交付使用，合同不宜解除，即使房屋确实存在一定质量问题，仅愿意承担修复责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定 “因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但商品房质量问题到什么程度为“严重影响正常居住使用”，由于没有明确具体的标准，该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。而《示范文本》中也没有就商品房的房屋质量以及因质量问题所产生的退房和保修的具体内容及保修赔偿方式等作出规定,这方面条款的不足使得《示范文本》对购房人的相关利益缺乏保护。
（五）关于开发商逾期办理房屋产权证书的条款
产权登记是商品房买卖中的一个重要环节和步骤,关系到购房人的重大利益实现。由于商品房属不动产,权属登记虽然不作为物权变动合同生效的要件,但未经登记即不发生物权变动的法律后果。因此开发商完整意义的交付房屋的主给付义务既包括交付房屋给买受人占有和使用,又包括将房屋所有权转移给买受人,即办理或协助办理房屋产权登记。 对于办理房屋权属证书的义务主体，购房人通常认为是开发商。因为《合同法》第一百三十条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明开发商是办证的义务主体。而开发商的理解是，办理房屋权属证书的义务主体是购房人，开发商仅负协助义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定的是购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商仅是承担协助义务并提供必要的证明文件。《示范文本》中只规定了开发商在商品房交付使用后一定期限内将办理权属登记的需由其提供的资料报产权登记机关备案。一旦购房人逾期取得房屋权属证书，购房人和开发商对于该条的不同理解就会成为开发商是否应承担逾期办证违约责任的关键。
四、对症下药——商品房买卖合同示范文本之补充完善
由于商品房买卖合同本身的特殊性、合同当事人双方占有资源与信息的不对等性，因此《示范文本》作为政府相关部门指导商品房交易市场的规范性文本，就充当着维护合同双方当事人合法权益的角色，有必要结合当前商品房买卖中出现的各种问题,对《示范文本》进行不断补正和完善，对买卖双方的权利义务作出更加明确的规定，以进一步规范开发商的市场行为，促进商品房市场的健康发展。
（一）补充公共配套设施建筑及商品房宣传广告的内容
购房人购买商品房都期望房屋能够良好使用,而所购房屋价值的实现除了与其质量、户型等本身的因素有关外,最重要的就是基础设施、公共配套建筑的正常运行。基础设施通常是指与商品房或小区相配套的有紧密关联的设施,如供水、供电、道路、绿化等设施。公用配套建筑通常是指与商品房或小区相配套的建筑,如公用活动室等。正因为它们的正常运行与商品房的正常使用相关联,任何一项不能投入正常使用都会不同程度地影响到购房人对所购房屋的使用，因此购房人有必要就此与开发商达成详细的约定。首先，基础设施和公共配套建筑的基本情况, 包括小区中涉及基础设施和公共配套建筑的平面图应纳入《示范文本》之中，同时由于基础设施与公用配套建筑在法律上并没有统一和明确的定义,所以在合同中就有必要对一些经常使用的重大基础设施与公用配套建筑逐一列出,详细约定，让购房人深入了解小区的相关信息。其次，基础设施和公共配套建筑是否达标的条款内容属于商品房买卖合同的重大事项,应当在《示范文本》中对上述内容明确规定。笔者建议对基础设施包括供水、供电、燃气、道路、绿化等必要的配套设施及其他双方约定的具体设施和公共配套建筑，在《示范合同》中必须给开发商限定一个具体明确的时间以保证上述基础设施和公共配套建筑于该时间前达到使用条件并符合合同订立时开发商的设计和国家的相关规定要求。实践中，绝大多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺写进合同，发生争议时，开发商往往以该宣传资料不属于合同内容，对其不具有约束力为由进行抗辩。商品房宣传广告一般情况下是要约邀请，但在符合一定条件时，其为要约。具体而言，若宣传广告及其他资料中对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，只要买受人提出是因该具体明确的说明和允诺与开发商签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。 因此，笔者建议将开发商的宣传广告和宣传资料等相关材料作为《示范文本》的附件，同时将开发商违反广告宣传的违约责任的加以明确，既可以促使开发商忠实地履行自己的承诺，也便于在纠纷发生时，缺乏相关专业知识的购房人能够及时的提供相关依据，保护购房人的切身利益。
（二）完善房屋的交付条件
《示范文本》中约定的开发商交付房屋的条件应当具备“两书一证”，但笔者认为该约定并不能表明开发商与购房人之间对拟交付房屋的质量仅约定为具备“两书一证”即为合格，即具备“两书一证”仅为开发商认可的可以向购房人交付房屋的条件，但这并不意味着具备“两书一证”的房屋，购房人就必须接收。商品房是一种特殊商品，其质量虽然经过参加建设的各方进行了验收，由于建筑物涉及工程工艺复杂，并不能保证在验收过程中不存在疏漏，可能部份建筑物存在质量问题的情况下，仍能通过建设工程竣工验收备案登记。所以，拟交付的房屋如果已经取得“两书一证”，但购房人有证据表明该房屋存在质量问题，就应当对该房屋质量进行实质性审查，而非仅仅作形式审查，应当以建筑法律法规规定的标准进行房屋质量的验收。笔者建议对《示范文本》中房屋的交付标准进行补充，除了将“两书一证”作为房屋交付的必要条件，还应将建筑法律法规规定的质量标准纳入《示范文本》的交付条件之中，如果房屋质量不符合建筑法律法规的规定，不能保证购房人正常和安全使用，可以认为不具备交付条件，买受人就可以据此要求开发商承担逾期交房的违约责任。
（三）优化房屋计价方式与面积差异的处理
虽然《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十四条规定了相关的房屋面积差异的处理办法。但如果当事人仅以房屋计价面积作为面积差异处理的依据，可能恰好给不良开发商谋取非法利益提供了合法依据。结合前述开发商针对面积差异的处理情形，笔者建议将《示范文本》中计价面积的规定和面积确认及面积差异处理的规定相结合，在房屋预售时应同时标明每套住房套内建筑面积单价和建筑面积单价,建议将《示范文本》中相关面积差异处理条款进行补充:在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如果产权登记面积与合同约定面积有差异的，套内建筑面积和建筑面积任一面积造成误差,按套内建筑面积和建筑面积分别计算面积差异分别处理。当然，房屋的计价方式和面积差异处理方式不宜强制确定，可由买卖双方自行协商确定，开发商和购房人也可以根据其价值偏好选择单一的计价方式,在套内建筑面积和建筑面积均存在面积差异时，按其中一种面积差异方式进行处理。
（四）规范房屋质量问题的内容
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以解除合同，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，买受人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。房屋的质量问题依据程度的大小可以分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。房屋主体结构指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题；第二，严重影响正常居住使用的质量问题，这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等；第三，其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。 按此分类，笔者建议对《示范文本》中商品房的质量条款进行补充规定:第一,开发商应承诺其房屋质量标准不得低于《工程建设标准强制性条文》中涉及房屋建筑部分的条款内容。如未能达到此要求,则购房人有权退房。第二,商品房出现主体结构质量不合格的, 购房人有权退房。对于房屋主体质量是否合格如果存在争议，可以由专业的鉴定机构进行鉴定。第三，若商品房发生非主体结构质量问题且严重影响正常居住使用，则购房人有权退房。商品房“正常的居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用。当然，买卖双方也可以在合同中对严重影响房屋正常居住使用的情形进行约定。第四,若商品房发生非主体结构之外的一般质量问题,例如地面倾斜、管线破损以及保暖、隔音效果差等, 购房人有权要求开发商限期修复并承担违约责任。
（五）平衡房屋权属证书的办理义务
房屋权属的移转登记，通常做法是开发商提交必要的手续，购房人提出申请，房屋管理部门进行审查登记，颁发权属证书，即是通过三者的共同行为完成的，因此在合同没有明确约定办证义务主体的前提下，开发商在不同的阶段负有不同的办证义务。在房屋权属初始登记阶段，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，应当由开发商承担主办义务。开发商完成初始登记后，购房人可自行申请办理分户登记产权证书，在此阶段，开发商承担协助办理的义务，并提供必要的证明文件。因此，当开发商将办理房屋权属证书的要求的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单时，应视为已完成初始登记办证义务。 《示范文本》中只规定了开发商在商品房交付使用后一定期限内将办理权属登记的需由其提供的资料报产权登记机关备案。笔者认为，应在《示范文本》中增加是否委托开发商全程办证的条款。如果双方约定委托开发商全程办证，则开发商的主要义务除了完成初始登记外，还负有通知买受人提供相应办证材料的特殊合同义务，如因开发商未通知而导致办证迟延，则开发商应当承担逾期办证的违约后果。如果双方没有约定由开发商全程办证，那么开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了完备的登记手续，即完成了办证义务。如果开发商已办理初始登记仅因没有履行通知义务而让其承担逾期办证的违约责任有违公平原则。至于在开发商提交了完备的手续后，购房人也提出办理权属移转的申请，由于办证机关原因未办证或迟延办证的，不应转由开发商承担逾期办证的违约责任。
结 语
本文从分析商品房买卖合同纠纷的起因出发，提出商品房买卖合同格式条款中存在的问题以及解决办法。然而，我国的商品房买卖保护体系中尚有不完善之处，商品房买卖合同纠纷的发生也有诸如主管部门监管不力、合同标的物本身的特殊性、购房人的消费心理不成熟和相关法律知识的馈乏等复杂的社会因素与背景。作为购房人，既需要增加自己关于商品房买卖方面的基本知识，面对开发商的虚假夸大宣传，能够做到辨别真伪，在纠纷发生时及时主张自己的权利，避免因过度拖延所造成的不必要的扩大损失。同时，有关行政执法部门通过审慎地把关相关许可证的发放及定期检查房地产市场运营状况，将不具有相关资格及有严重违法行为的开发商清除出市场之外，从而净化房地产开发市场。另外，开发商也需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度，此举不但能缓解目前房地产开发商和购房人之间的紧张关系，对于房地产开发企业更是一种长远的发展之道，使我国商品房交易市场朝着更加健康的方向发展。
