2013年上半年大足区法院受理的物业服务合同纠纷案件接近2012年全年同类案件受理总数。经审理发现，物业服务合同纠纷案件呈现五方面的显著特点：

　　一是案件数量增长速度快。2012年我院受理该类案件269起，2013年上半年受理263起，在数量上呈现出明显增长的趋势。

　　二是物业公司胜诉率高。该类案件多数是物业公司作为原告提起诉讼，胜诉率高，由业主作为原告提起诉讼的极少，且胜诉率低。

　　三是物业服务纠纷诉由呈现两极化。由物业公司作为原告提起诉讼的案由比较单一，9成为拖欠物业管理费，由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务不符合合同要求、擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

　　四是集团诉讼多，群众影响大。该类纠纷最显著特点是群体性诉讼较多，群众影响较大，特别是在物业费的收交、公共设施维修以及绿化、卫生环境等公共性服务方面，极易引发集团诉讼。

　　五是审理困难多，调解难度大。该类案件业主方抵触情绪大，开庭前的送达和判后的宣判工作成为该类案件审理过程中的困难环节。庭审过程中，双方抵触情绪大，增加了案件调解难度。

　　为避免矛盾升级、营造和谐社区氛围，对此类案件的审理，建议采取五方面措施：

　　一是立案前审查工作严格进行。审查物业公司是否具备国家规定的物业管理资质，对无资质的物业公司起诉业主案件不予立案；审查有无物业服务合同；审查物业公司是否履行了起诉前对欠费业主的告知义务，对未尽告知义务的案件将要求物业公司履行告知义务。

　　二是强化法院调解功能。该类案件事关人民群众切身利益，处理不好易激化社会矛盾，通过调解可以消除当事人的对立情绪，妥善化解双方矛盾。故法院要坚持细心、耐心、热心的工作方式，认真查找引发纠纷的症结，并通过庭审释明法律，对不同类型的案件采取不同的调解方法。

　　三是提高开发商的履约意识和物业公司的服务意识。很多该类案件是因为房地产开发商的遗留问题所引发，主要包括擅自变更小区规划、房屋建设质量不达标、配套设施不全等。在法治宣传工作中，应提高房地产开发商履约意识，提高物业公司的服务意识，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商和物业公司进行必要的引导。

　　四是提高业主的法律意识与维权意识。该类案件业主败诉的主要原因在于法律知识、证据收集等方面的不足，且大多数业主怠于行使自己的权利，使业主委员会等流于形式。为此，应着重提高业主自身的法律意识与维权意识，充分发挥业委会及业主大会的作用。

　　五是规范物业服务合同示范文本。物业服务合同范文本存在一个突出问题是有关物业服务事项约定不明。该类案件中业主拒交物业费的主要抗辩理由是物业公司提供的物业管理服务质量太差。但是对于物业管理服务质量的标准在合同中并没有约定，也没有对物业服务质量作出具体详细的规定，即使有规定，各个小区的现实情况也不同，物业服务质量标准也很难起到有效的作用。因此，在物业服务合同中不能笼统约定，应尽量详细地在合同中约定物业公司的义务，细化物业公司的工作任务。