目前，国务院正接受全国人大常委会授权，酝酿制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》），以取代《城市房屋拆迁条例》的适用。《征收与补偿条例》意见稿数易其稿，正式法规呼之欲出，却又犹抱琵琶半遮面，这一方面体现了法规制定者的审慎，另一方面说明制定关系国计民生的国有土地上房屋征收与补偿制度难度颇大。就此，笔者梳理一下个人见解。
总体而言，国有土地上房屋征收与补偿等制度，应与《宪法》、《物权法》等法律所蕴含的对国家、集体、私人等权利人物权保护的基本理念与价值取向相契合，这是必须的！这是法律位阶所决定的，同时也是确保权利人物权处于安宁状态，国家经济秩序有序，社会稳定的切实需要。
《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国物权法》强调：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法规规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿等。这彰显了宪法和法律对各种主体财产的保护，公民（更确切地说为自然人）在内的私权权利主体的财产应有所归宿，而该财产不应被随意剥夺与侵害。人人都能合法享有占有、使用、处分和收益自己财产的权能，并能有效保障财产权利处于圆满状态，非依法定情形不会丧失。这要求在作为物的国有土地上房屋的征收等应作以下方面考量：
一、对公民在内的所有权主体的财产权依法予以确认，并给予充分的尊重。
只有这样，才能确保所有权主体对物的支配权顺利行使，使权利主体在物上保持内心的安宁，既而激发起其创造财富的热情，最终使整个社会财富放量增长，人类社会永续发展。这要求在法律法规指定过程中，一方面要通过物权公示的方式对物权进行彰显，另一方面要设定正当程序对物权加以保护，这包括积极的保护，即为物权的存续、变动创造法制环境，又包括在物权受到侵害情况下的救济途径和方式等消极的保护。
二、确保物权权利主体平等、自由、有效地行使、救济权利。
就社会个体而言，实现人的全面发展是社会主义的奋斗目标之一，物是个人生存与发展不可或缺的物质基础，涉及物权的法律法规可谓与民众休戚相关，这类法律法规应把着眼点和立足点放到对个人的合理需要和期望上。从宏观上讲，构建和谐社会的牢固基石不仅需要抽象的道德、政治等，而且还特别需要源自私法理念中公平、正义、平等及其相应的制度供给。一方面，物权法通过对公民财产权的确认、利用与保护，从而维护人体面地生活的物质基础，保障公民最基本人权，另一方面，物权类法律应运用一系列具体的法律规范，规制好国家公权力与公民个人权利之间的关系，协调好公共利益与个体利益之间的合理外延问题，以及各民事主体之间权利冲突问题。
在社会主义市场经济条件下，各所有制经济形式的市场主体都统一于市场平台上相互发生关联，但他们在民事法律关系中主体地位是平等的，享有同等的权利，遵守相同的法律规范，承担相同的法律责任，物权类法律法规在制定、实施过程中理应对各民事主体平等地保护，而无论是国家的、集体的，或者是个人私人物权。在法律无差别对待下，物权权利主体才能充分行使物权的权能，发挥物的最大效用，维护有序的市场交易环境。
同样地，当物权权利主体的权利受到不法侵害时，权利人通过法定程序修复权利瑕疵的渠道应是通畅通的，权利救济过程中权利主体的内心、行动应是真实、自由的，救济途径也应是多元、有效能的，这样才能最大可能确保物权回复圆满状态，退一步讲，即使不能再回复原权，也能通过替代方案，对已造成的损害进行有效、合理的填补。
三、正确划分公权力、私权利的界限，排除公权力不当干涉。
物权是具排他性民事权利，具有排除不当干涉的效力，这种排他性不仅排除一般人的干涉，而且排除国家不当干涉。凡物权范围之内是私人活动的空间，物权范围之外是公权力活动的空间，公权力不能跨越这条界限，这就要求代表公权力的政府等国家机关要有所为，有所不为，特别是行政机关要依法行政，与物权法的公法性相联系的要有所为，依法作为；不能涉足的物权私法范围不能涉足，更不能利用自身优势地位任意干预权利主体正当地行使物权。行政机关不当作为的后果将是否定性法律后果的发生，这也是有效救济私主体在内的物权主体物权的必然要求，这种否定性法律后果表现为公法性质的“责任”。
具体落实到这次酝酿制定《征收与补偿条例》，它的最初意见稿一经面世，便引发各方热议，究其原因，是师出同门的《城市房屋拆迁条例》在学理上、实施中引发的反对声较多，实施中也造成了多起恶性事件，人们迫切希望新出台的法律或行政法规予以修正。笔者认为，《城市房屋拆迁条例》在实施过程中出现侵害相对人权利的事件的原因是多方面的，制定《征收与补偿条例》时要认真梳理这些原因，提出有针对性的解决方法，这些原因包括：
一、对物权保护，特别是对公民物权的保护意识不强。
从既有立法、草案或意见稿等来看，或多或少透露出对作为征收者的国家利益的“过分”尊重，而被征收者的利益被置于较次地位，对被征收者物权保护的配套法律法规规定奇缺，致被征收者要维权，只能援引宪法、《物权法》中较笼统的规定，不利于操作。
二、对公共利益有意、无意地进行“偏差性”理解。
虽国家立法中、学术界已明确规定征收必须以公共利益为目的，但就“什么是公共利益”长期有法律真空，导致现实生活中部分行政部门或开发商将经济利益、商业利益往“公共利益”这个“无底洞”里装，对征地也好，拆迁也罢，大多能以“公共利益”为由进行搪塞，而其内心都怀揣着对各自利益的思量。此外，还有就将公共利于的目的与征收之间的逻辑关系颠倒，先征房屋、土地，再找项目，直接迈开“公共利益“的法律规定，造成已征的既定事实。
三、征收程序不完善。
虽然我国不动产征收程序总体上是合理的，但仍待适时改进，透明度需不断提高，对易出现暗箱操作的环节进行严格监管。
四、补偿标准不尽合理。
支付较低的补偿就可征收到相当数量的房屋，既而取得有关土体，再以高出补偿款数倍甚至更高的价格将土地出让给用地单位，这“一征一让“，使有些地方政府及部门可获得巨大收益，从而极大地刺激其对不动产征收的欲望，频频动用不动产征收获利，一方面直接威胁到我国宝贵的土地资源，另一方面，被征收者即使获得补偿，也不足以恢复、善其正常生产、生活。
五、争端解决机制设计不合理。
有些行政法规将行政裁决作为终局裁决，排除了司法的适用，有些诉讼程序的设定不能中止或不易中止不合法的具体行政行为的执行，造成行政相对人的权益受损。
六、执法上的“灵活操作“规避法律法规。
主要表现为征收权的滥用等，诸如无权或越权审批征收，未征先用，多征少用，征而不用，未支付补偿费即强制破坏房屋，给被征收人利益造成极大损害。
针对上述问题，笔者拟对国有土地上房屋征收及补偿等制度制定的提出一些建议：
一、对征收目的合理界定。
有关意见稿中将国有土地上房屋征收目的中的公共利益界定为国防设施建设、公共事业、廉租住房、经济适用房、危旧房改造等公共需要，将社会公共利益界定在较小范围内，封住了征收的口子，很值得肯定，但仍需对“国家”、“公共利益”中“公共”进行清晰化规定，同时，建议引进比例原则，即可规定“必须征收不动产方可征收”，换言之，如征用等其他方式就可达到公共利益目的的，就不必征收，且公共利益多有时效性，彼时为公共利益，绝非此时也为公共利益，故应科学决策，从节约和保护土地资源角度，在立法上把严征收关口。
二、征收主体必须限定。
不动产的征收属于公法行为，征收决定权必须由政府或授权的国家机构行使，任何其他机构、法人组织乃至个人都无权行使。
三、征收程序设计合理，切实保障被征收者诉求得以表达。
不动产征收是对相对人权利的强制剥夺，为防止政府在行使公权力时构成对相对人权利的不适当干预和造成相对人权利的损害，应对不动产征收施以严格的程序制约，意见稿中规定了“论证、公告、征求意见、答复、复议和诉讼”等征收行政程序和司法救济程序，扩大了民众参与度，尊重了民众知情权，但意见稿中有些关于如危旧房改造需90%以上被征收人同意方可作出征收决定的规定，显然操作起来很难，同时会造成危旧房亟待改造，但因支持人数不够多，征收决定无法作出的情况，此类规定应充分论证、仔细斟酌。
四、征收补偿标准规定要相对合理，补偿方案通过、补偿协议生效程序不宜设计过于严格，以免引发旷日不决。
例如增设被征收人选择补偿方式，包括在可能情况下，将房屋产权原地调换作为选项是值得肯定的，尊重了部分人“恋乡”、“怀旧”的感情。通常，货币补偿要经有关中介结构评估作价得出具体金额，但估价的基准时间如何确定，与被征收人今后生产、生活恢复关系重大，若选择以征收决定作出之日为基准，一旦遇上征收补偿时限拖延，会造成评估价低于实际征收时房屋市场价，于被征收人不利，同时，是否应对被征用人的房屋附属设施予以补偿，有待合理规定。