经过2007年的房地产行业震荡、2008年的国际金融危机洗礼，房地产行业出现了众多的矛盾纠纷，并通过诉讼形式进入司法程序，其中涉及建设工程合同纠纷、劳动争议、买卖合同纠纷等多方面。本文中，笔者仅就审判实务中遇到的较为普遍的逾期办证问题浅谈个人观点。
关于产权登记之约定，笔者参看了多份2006年-2007年间签订的《商品房买卖合同》，关于此项的约定系格式条款，对权证办理期限的约定多为：在商品房交付使用90日（本文以90日为例，实际约定期间各异）内，应办理《房地产权证》。关于双方权利义务的约定多为：办理《房地产权证》由甲方（即开发商）到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。关于违约责任的约定为：如因甲方的责任，致使乙方不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按照以下第*项处理。约定的违约责任承担方式各不相同，根据本文探讨的问题，列举以下几种：乙方（即购房者）不退房的从逾期之日起，甲方按照已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金；按照日违约金10元支付逾期违约金；按照已付房价款总额的5‰支付违约金等。就以上内容而致的法律问题，就以下几个方面作简单探讨。
一、违约责任之认定
此处所言之违约责任，仅指甲方（即开发商）在产权登记约定下的违约责任。对于“在商品房交付使用90日内，应办理《房地产权证》”这一约定，对“办理“一词的含义，笔者认为理解为“申请办理”为宜，即约定之甲方义务理解为在商品房交付使用90日内，甲方向房地产交易管理部门提交办证所需材料或向乙方提供相关材料并通知乙方可申请办理房产证为宜。因为就办理房地产权证而言，甲方实际只有协助之能力和义务，登记机构办理房地产权证的时间不是甲方能控制的。对于甲方违约事实的判断，笔者认为，主要从以下两点考虑：1、在甲方通知乙方接房之日起90日内，乙方按照甲方、房地产交易管理部门的要求提交了相关材料，完成乙方义务；2、在上述期间内，甲方未向房地产交易管理部门提交办理产权证的申请或所需之材料，或者提交的材料不符合规定即甲方未按约定履行义务。满足以上条件，甲方之违约事实即成立，至于违约事实的成因是否是因为不可抗力或者第三方行为等其他非甲方自身因素，乃是甲方行使抗辩之内容和违约责任承担之考虑，或者另一法律关系之参与，而非根据合同本身产生违约事实认定的前提。在以上两点事实成立的基础上，甲方无合理抗辩理由，则可认定甲方违约。
二、违约期间之计算。
违约期间即逾期时间，即甲方逾期办理产权登记，按照约定应当计算违约金的期间。在违约责任认定的问题探讨中，笔者把合同约定的90日内办理《房地产权证》之义务理解为“申请办理”，那么根据这一前提，在违约期间的计算上，如果甲方能够提供向房地产交易管理部门送交材料的证明或者通知乙方办理权证的证明（实践中为房管部门出具的“接件单”等证明材料），则违约期间从约定期满第二日计算至送交材料或通知之日。如果甲方不能提交完成自身义务之证明，乙方已经取得《房地产权证》的，则从约定期满第二日计算至房产证上盖章登记时间的前一日，再减去房地产交易管理部门办理产权登记的合理期间。这一合理期间，如果按照房地产交易部门承诺的30个工作日计算，则折算为42天为宜。如果甲方不能提交完成义务之证明，并且乙方至起诉之日未取得《房地产权证》，则违约期间不能确定，从约定期满第二日计算至甲方实际申请办理权属登记时间之日，或从约定期满第二日再加上42天起计算，至权属登记实际完成之日。
三、违约金之诉讼时效
甲方承担违约责任的主要方式之一即支付违约金。但是许多开发商逾期办证时间超过了两年，或是购房者在拿到房产证过后起诉的时间超过了合同约定办理权证之日两年，这样的情况下，如果开发商在诉讼中提出时效抗辩，法院该如何审查诉讼时效问题？
首先，违约事实产生后，甲方应当继续履行的行为是权证办理；应当承担的责任是违约金支付。权证办理是合同义务，并且这一行为非甲方单方行为，依照权属登记的性质，甲方履行的实际是一种协助义务，权属登记完成合同目的才得以完全实现，并且房屋登记作为不动产公示的法定方式，有物权确认性质，乙方要求甲方办理权证之请求依其性质不适用诉讼时效。违约金支付是因甲方违约而生之债，转换为金钱给付义务，应当适用诉讼时效。
但是在违约金诉讼时效问题上，理论和实践中有多种观点。第一种观点认为，乙方要求支付违约金的给付之诉以取得房产证的时间(或是房产证登机时间/开发商向登记部门交件时间)作为诉讼时效的起算日,即以房地产权证登记时间方能确定违约事实以及违约金具体金额。
观点二认为，乙方要求支付逾期办证违约金，作为一种普通的债权请求权，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算,约定权证办理时间届满,乙方未取得房地产权证，乙方就有理由认为甲方违约,违约金给付之诉应当从此时计算诉讼时效,无论是否拿到房产证,也不论违约金以何种方式约定,即使是约定按日或月累积计算违约金,也适用两年的诉讼时效,两年内起诉要求违约金计算至权证办理之日方可使得乙方权益得以保护。
观点三认为，对不同约定形式的违约金区别对待:对于约定的违约金确定的情况(如房屋总价款的5‰)诉讼时效适用一次性给付之债,看做一时性债权，即违约之日起2年；对于约定违约金按时间累计的情况(如约定日违约金10元/按银行同期贷款利率计算),诉讼时效的起算按照继续性债权处理,把每日或者每月违约金看作独立债权,即以每个个别债权分别适用诉讼时效,逐日或逐月分别届满,对于起诉前2年内的违约金给付请求予以保护，对于其诉前2年之前的违约金给付请求不予支持。
笔者认为，
对于第一种观点，在吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书中写到，开发商虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。实践操作中多数依据以下两个理由：一是开发商迟延办理房地产权证是一个持续性违约行为，违约状态一直持续存在，直到权证办理之日才结束，诉讼时效不以违约行为的发生之日而应以违约行为的结束之日起算。二是开发商办理产权证视为同意履行行为，可判断为诉讼时效的中断，故违约金诉讼时效从权证办理之日起算。首先，认为逾期办证是持续性违约的理由来自于侵权行为的继续性和持续性，侵权行为和违约行为不能一概而论，违约行为在有明确的履行时间的情况下，一旦超过约定时间，就构成违约，持续存在的是违约的后果而非行为本身。持续性侵权理论适用于违约金的诉讼时效，势必造成权利人拖延诉讼的现实，这与诉讼时效的立法本意及公平正义原则相矛盾，是不正确的。其次，把实际履行行为视为“同意履行”行为，进而中断违约金之诉的诉讼时效，这种认识有偏颇，《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”。从立法本意和字面语义上分析，“同意”，是指债务人以口头或书面方式所作同意履行债务的意思表示，而不包括实际履行这种推定性质的同意。使特定债务归于消灭的履行行为不能视为债务人对其它债务的履行同意。 办理权证只表明开发商同意履行合同约定的特定、单一义务，并不意味其同意支付逾期交证的违约金，二者并非主从债权债务关系。
第三种观点主要来源于学理，清华大学法学院教授、博士生导师崔建远认为，违约金之债应当区分一时性债权和继续性债权。至于实践中，最高法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》（法释[2001]21号）第23条规定：“侵犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害关系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”（相似规定，另见最高人民法院《关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2002]31号）第28条、最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2002]32号）第18条）。
最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》2006年第1辑上发表的《<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。许多法院在实际操作中，依据这一观点，将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，笔者认为，这样的处理方式可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益，在司法实践中有其积极意义。
但是，这样的处理方式，是缺乏法律依据和理论支撑的。继续性债权观点的提出，借以参照的是当事人约定了分期履行的债权纠纷，如租金债权、自来水债权、天然气债权等。或者是专利、商标侵权行为，这样的侵权行为依照性质可具备持续性，所以产生了类似继续性债权的法律规定。参照的实例都是以约定或者持续侵权行为为前提的。可是问题在于，按时间累计违约金的债权如何等同于或者类似于约定的分期履行之债或持续性侵权行为而生之债？相对于购房方来讲,主张自合同约定的逾期办证之日至实际办证之日的违约金,是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利,购房者可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将违约金请求权分割为若干独立的请求权,并以分别起算的诉讼时效予以限制,这必将改变双方当事人在合同中约定的按日或月累计计算违约金的本意,违背当事人意思自治的基本原则。
有观点认为，把按日或月累计的违约金简单地视为一个债权或债务，会出现不适当的后果：把约定期间届满之日作为买受人的债权受到侵害，诉讼时效期间开始起算，逻辑上存在问题，后来产生的债权未届清偿期，不能认为购房者知晓自己的权利受到侵害。笔者认为，这样的观点割裂了违约金产生之基础，也就是说，以权利未产生抗辩诉讼时效，忽视了这一权利来源于合同之债，来源于开发商违约行为，而非完全独立的债权。购房者是以要求办理权证为目的还是以获取违约金为目的？如果按照继续性债权计算了诉前两年违约金，起诉后的违约金又当如何计算？一旦过诉讼时效，违约金数额基本确定，当事人双方是否会怠于行使权利和履行义务？违约金虽然是按日累计,这只是确定违约金数额的方法,从中看不出“一日一结”的意思,那么是否可看做未约定履行期限，只要权证未办理，就不受时效限制？这又与按照“继续性债权“计算诉讼时效的观点矛盾。
总之，目前逾期办证产生的众多法律问题，各地处理不一，尤其是诉讼时效问题 ，实践中出现较多，完全按照法律规定处理容易引发矛盾，按照学理观点处理又缺乏法律支撑，很难找到平衡点。
关于产权登记之约定，笔者参看了多份2006年-2007年间签订的《商品房买卖合同》，关于此项的约定系格式条款，对权证办理期限的约定多为：在商品房交付使用90日（本文以90日为例，实际约定期间各异）内，应办理《房地产权证》。关于双方权利义务的约定多为：办理《房地产权证》由甲方（即开发商）到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。关于违约责任的约定为：如因甲方的责任，致使乙方不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按照以下第*项处理。约定的违约责任承担方式各不相同，根据本文探讨的问题，列举以下几种：乙方（即购房者）不退房的从逾期之日起，甲方按照已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金；按照日违约金10元支付逾期违约金；按照已付房价款总额的5‰支付违约金等。就以上内容而致的法律问题，就以下几个方面作简单探讨。
一、违约责任之认定
此处所言之违约责任，仅指甲方（即开发商）在产权登记约定下的违约责任。对于“在商品房交付使用90日内，应办理《房地产权证》”这一约定，对“办理“一词的含义，笔者认为理解为“申请办理”为宜，即约定之甲方义务理解为在商品房交付使用90日内，甲方向房地产交易管理部门提交办证所需材料或向乙方提供相关材料并通知乙方可申请办理房产证为宜。因为就办理房地产权证而言，甲方实际只有协助之能力和义务，登记机构办理房地产权证的时间不是甲方能控制的。对于甲方违约事实的判断，笔者认为，主要从以下两点考虑：1、在甲方通知乙方接房之日起90日内，乙方按照甲方、房地产交易管理部门的要求提交了相关材料，完成乙方义务；2、在上述期间内，甲方未向房地产交易管理部门提交办理产权证的申请或所需之材料，或者提交的材料不符合规定即甲方未按约定履行义务。满足以上条件，甲方之违约事实即成立，至于违约事实的成因是否是因为不可抗力或者第三方行为等其他非甲方自身因素，乃是甲方行使抗辩之内容和违约责任承担之考虑，或者另一法律关系之参与，而非根据合同本身产生违约事实认定的前提。在以上两点事实成立的基础上，甲方无合理抗辩理由，则可认定甲方违约。
二、违约期间之计算。
违约期间即逾期时间，即甲方逾期办理产权登记，按照约定应当计算违约金的期间。在违约责任认定的问题探讨中，笔者把合同约定的90日内办理《房地产权证》之义务理解为“申请办理”，那么根据这一前提，在违约期间的计算上，如果甲方能够提供向房地产交易管理部门送交材料的证明或者通知乙方办理权证的证明（实践中为房管部门出具的“接件单”等证明材料），则违约期间从约定期满第二日计算至送交材料或通知之日。如果甲方不能提交完成自身义务之证明，乙方已经取得《房地产权证》的，则从约定期满第二日计算至房产证上盖章登记时间的前一日，再减去房地产交易管理部门办理产权登记的合理期间。这一合理期间，如果按照房地产交易部门承诺的30个工作日计算，则折算为42天为宜。如果甲方不能提交完成义务之证明，并且乙方至起诉之日未取得《房地产权证》，则违约期间不能确定，从约定期满第二日计算至甲方实际申请办理权属登记时间之日，或从约定期满第二日再加上42天起计算，至权属登记实际完成之日。
三、违约金之诉讼时效
甲方承担违约责任的主要方式之一即支付违约金。但是许多开发商逾期办证时间超过了两年，或是购房者在拿到房产证过后起诉的时间超过了合同约定办理权证之日两年，这样的情况下，如果开发商在诉讼中提出时效抗辩，法院该如何审查诉讼时效问题？
首先，违约事实产生后，甲方应当继续履行的行为是权证办理；应当承担的责任是违约金支付。权证办理是合同义务，并且这一行为非甲方单方行为，依照权属登记的性质，甲方履行的实际是一种协助义务，权属登记完成合同目的才得以完全实现，并且房屋登记作为不动产公示的法定方式，有物权确认性质，乙方要求甲方办理权证之请求依其性质不适用诉讼时效。违约金支付是因甲方违约而生之债，转换为金钱给付义务，应当适用诉讼时效。
但是在违约金诉讼时效问题上，理论和实践中有多种观点。第一种观点认为，乙方要求支付违约金的给付之诉以取得房产证的时间(或是房产证登机时间/开发商向登记部门交件时间)作为诉讼时效的起算日,即以房地产权证登记时间方能确定违约事实以及违约金具体金额。
观点二认为，乙方要求支付逾期办证违约金，作为一种普通的债权请求权，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算,约定权证办理时间届满,乙方未取得房地产权证，乙方就有理由认为甲方违约,违约金给付之诉应当从此时计算诉讼时效,无论是否拿到房产证,也不论违约金以何种方式约定,即使是约定按日或月累积计算违约金,也适用两年的诉讼时效,两年内起诉要求违约金计算至权证办理之日方可使得乙方权益得以保护。
观点三认为，对不同约定形式的违约金区别对待:对于约定的违约金确定的情况(如房屋总价款的5‰)诉讼时效适用一次性给付之债,看做一时性债权，即违约之日起2年；对于约定违约金按时间累计的情况(如约定日违约金10元/按银行同期贷款利率计算),诉讼时效的起算按照继续性债权处理,把每日或者每月违约金看作独立债权,即以每个个别债权分别适用诉讼时效,逐日或逐月分别届满,对于起诉前2年内的违约金给付请求予以保护，对于其诉前2年之前的违约金给付请求不予支持。
笔者认为，
对于第一种观点，在吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书中写到，开发商虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。实践操作中多数依据以下两个理由：一是开发商迟延办理房地产权证是一个持续性违约行为，违约状态一直持续存在，直到权证办理之日才结束，诉讼时效不以违约行为的发生之日而应以违约行为的结束之日起算。二是开发商办理产权证视为同意履行行为，可判断为诉讼时效的中断，故违约金诉讼时效从权证办理之日起算。首先，认为逾期办证是持续性违约的理由来自于侵权行为的继续性和持续性，侵权行为和违约行为不能一概而论，违约行为在有明确的履行时间的情况下，一旦超过约定时间，就构成违约，持续存在的是违约的后果而非行为本身。持续性侵权理论适用于违约金的诉讼时效，势必造成权利人拖延诉讼的现实，这与诉讼时效的立法本意及公平正义原则相矛盾，是不正确的。其次，把实际履行行为视为“同意履行”行为，进而中断违约金之诉的诉讼时效，这种认识有偏颇，《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”。从立法本意和字面语义上分析，“同意”，是指债务人以口头或书面方式所作同意履行债务的意思表示，而不包括实际履行这种推定性质的同意。使特定债务归于消灭的履行行为不能视为债务人对其它债务的履行同意。 办理权证只表明开发商同意履行合同约定的特定、单一义务，并不意味其同意支付逾期交证的违约金，二者并非主从债权债务关系。
第三种观点主要来源于学理，清华大学法学院教授、博士生导师崔建远认为，违约金之债应当区分一时性债权和继续性债权。至于实践中，最高法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》（法释[2001]21号）第23条规定：“侵犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害关系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”（相似规定，另见最高人民法院《关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2002]31号）第28条、最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2002]32号）第18条）。
最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》2006年第1辑上发表的《<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。许多法院在实际操作中，依据这一观点，将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，笔者认为，这样的处理方式可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益，在司法实践中有其积极意义。
但是，这样的处理方式，是缺乏法律依据和理论支撑的。继续性债权观点的提出，借以参照的是当事人约定了分期履行的债权纠纷，如租金债权、自来水债权、天然气债权等。或者是专利、商标侵权行为，这样的侵权行为依照性质可具备持续性，所以产生了类似继续性债权的法律规定。参照的实例都是以约定或者持续侵权行为为前提的。可是问题在于，按时间累计违约金的债权如何等同于或者类似于约定的分期履行之债或持续性侵权行为而生之债？相对于购房方来讲,主张自合同约定的逾期办证之日至实际办证之日的违约金,是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利,购房者可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将违约金请求权分割为若干独立的请求权,并以分别起算的诉讼时效予以限制,这必将改变双方当事人在合同中约定的按日或月累计计算违约金的本意,违背当事人意思自治的基本原则。
有观点认为，把按日或月累计的违约金简单地视为一个债权或债务，会出现不适当的后果：把约定期间届满之日作为买受人的债权受到侵害，诉讼时效期间开始起算，逻辑上存在问题，后来产生的债权未届清偿期，不能认为购房者知晓自己的权利受到侵害。笔者认为，这样的观点割裂了违约金产生之基础，也就是说，以权利未产生抗辩诉讼时效，忽视了这一权利来源于合同之债，来源于开发商违约行为，而非完全独立的债权。购房者是以要求办理权证为目的还是以获取违约金为目的？如果按照继续性债权计算了诉前两年违约金，起诉后的违约金又当如何计算？一旦过诉讼时效，违约金数额基本确定，当事人双方是否会怠于行使权利和履行义务？违约金虽然是按日累计,这只是确定违约金数额的方法,从中看不出“一日一结”的意思,那么是否可看做未约定履行期限，只要权证未办理，就不受时效限制？这又与按照“继续性债权“计算诉讼时效的观点矛盾。
总之，目前逾期办证产生的众多法律问题，各地处理不一，尤其是诉讼时效问题 ，实践中出现较多，完全按照法律规定处理容易引发矛盾，按照学理观点处理又缺乏法律支撑，很难找到平衡点。