2007年-2009年9月，江北区人民法院共受理城市周边鱼嘴、复盛、五宝三镇涉农房屋所有权纠纷案件283件。从审理这些案件的情况来看，随着城市开发建设向周边农村渗透，农村房屋所依附的利益关系发生变化，主城周边涉农房屋所有权纠纷案件呈现出新的特点。
一、涉农房屋纠纷案件的特点
1、涉农房屋所有权纠纷成为涉农案件主要类型。从江北区法院受理鱼嘴、复盛、五宝三镇涉农案件情况来看，2007年涉农房屋所有权纠纷案件占法院受理该地区案件总数的34.4%；2008年上升至51.1%；2009年1-9月上升至54.6%。涉农房屋所有权纠纷矛盾突出，已成为城市周边涉农案件的主要类型。
2、涉农房屋所有权纠纷案件数量逐年大幅上升。2007年受理63件；2008年受理113件，增长79.4%；2009年1-9月受理107件，同期相比同比仍然呈大幅上升趋势。涉农房屋所有权案件上升势头猛烈，给农村社会稳定和法院审判工作带来一定的压力。
3、案件当事人诉讼目的单一化、案由多样化。从江北区法院受理的涉农房屋所有权纠纷案件来看，当事人诉讼目的单一，都是请求将登记在某一人名下的房屋进行分割，使原本属于一个整体的房屋被划分为若干单独部分，形成若干新的单独整体和产权人。为此，当事人会基于彼此之间不同的关系寻找可以依法分割的理由。诉讼理由的不同，导致案件立案案由的多样化，其中又主要以分家析产、权属纠纷、财产分割和继承4类为主。继承纠纷因需以特定的事件为基础，其数量相对稳定，所占此类案件总数比例较小，2007年为30%，2008年为17%，2009年上半年为29.9%。另外三种理由相对容易寻找，成为大多数当事人的首选案由。
4、城市开发建设带来的利益驱动是案件增长的主要原因。鱼嘴、复盛、五宝三镇均属江北区主城周边城市开发建设渗透区域，根据相关征地、拆迁安置补偿政策，是否有一个单独的户口和独立的房屋产权，直接关系并决定被安置对象最终能获得的补偿金额和享受安置房屋的套数、面积。通过分割房屋产权并以此为依据建立单独户口，成为当地老百姓获取开发利益最大化的重要手段。将开发规划、进程、诉讼当事人地理位置和受案情况进行综合分析发现，涉农房屋纠纷案件中95%以上的当事人是为了取得更多的开发利益，而不是在当事人之间确实存在纠纷。在案件立、审的询问中，当事人对此诉讼目的并不讳言。
5、审理周期大幅缩短，调解成为主要结案方式。大多数案件中当事人本身不存在争议，仅是通过诉讼取得合法凭据谋取开发补偿利益，都希望案件越快办结越好。因此，庭前调解和速裁方式被大量采用，诉讼程序被最大程度简化。近三年受理的283件案件，调解结案262件，调解率达92.6%。受理的283件案件均全部审结，其中当场立案当场解决的占有不小比例，所有案件平均审理周期不超过一周。
二、涉农房屋纠纷案件审理中存在的新问题
1、非农户口当事人要求分割农村房屋所有权。因结婚、升学等原因转为非农户口的当事人要求分得农村房屋所有权。如徐某因升学转为非农户口，毕业后无稳定工作又将户口迁回原集体经济组织，其起诉要求分得登记在其父名下的农村家庭房屋；刘某因结婚将户口迁入城区成为非农户口，但未被纳入当地城镇居民社会保障体系，其起诉要求分得户口迁出前与被告共同修建房屋的产权。上述情况占此类案件的比例约为10%。非农户要求分割农村房屋产权，与传统观念中的城镇居民不得取得农村房屋所有权形成冲突，成为案件处理的一大难点。
2、非诉争房屋所在地农村户口当事人要求分割农村房屋所有权。该种情况主要出现在当事人因结婚将户口迁入其他集体经济组织，又要求分割原户口地农村房屋。如刘某因结婚将户口从复盛镇新城村迁入九龙坡区杨渡一村，起诉要求分割婚前与父母共同修建的复盛镇新城村房屋。因农村房屋涉及宅基地使用权，该使用权仅给予本集体经济组织成员，而一个人不可能同时是两个不同集体经济组织的成员。在此情况下，刘廷美是否因户口迁出而丧失其原有的房屋共有权成为争点。
3、涉农房屋纠纷案件容易遗漏诉争房屋共有人。婚姻家庭关系的多变性与现实房屋产权登记的不完整，导致诉争房屋共有人复杂化、不明确化。在继承以外的其他几类案件中，因忽视农村房屋和家庭成员的变更具有的特殊性，加上当事人为方便诉讼故意撒谎，就可能出现仅凭当事人陈述和产权登记而遗漏其他共有人的情况，从而导致案件审理程序违法或者案件审结后第三人再次就已处理房屋主张权利提起诉讼。如方贵秀诉方富清、刘国珍财产分割一案，方富清、刘国珍夫妻二人共有方贵秀、方贵海两个儿子，一家4人共同修建了五宝镇院子村6社的房屋113.39平方米。审理中，方贵秀诉称房屋仅是其与父母3人共同修建，要求分得30平方米产权；二被告对此予以认可举示登记所有人为方富清的产权证。审理中，承办人对双方进行单独询问并就该房屋情况主动调查取证，查明房屋系家庭共有财产，案件双方之所以隐瞒事实主要系因方贵海外出务工，并认为方贵海之份额可在其回家后再行寻找理由另案起诉。
4、涉农房屋纠纷案件冒名起诉和违法代理情况较多。如陶某、杜某诉聂某继承纠纷一案，陶某外出打工下落不明，杜、聂二人为分割房屋产权，由朋友张某伪造陶某签名的诉状和委托书代陶诉讼。审理中经询问，杜、聂、张三人承认伪造事实。其原因在于农村人口外出务工，因工作原因或回乡路途遥远且开支较大等不愿到庭，另有少量下落不明无法到庭的。当事人为快捷达到目的，大多采取委托代理的方式进行诉讼。而农村法律意识的淡薄导致委托非法律专业人士代理时出现一定比例的违法行为，比较常见的即为伪造特别授权委托书代为立案和参加诉讼。在审结的283件案件中，经审查存在11件此类情况，占3.9%。比例虽小，但后果严重。
三、妥善审理涉农房屋纠纷案件的做法
1、实体上严格适用法律和上级法院指导意见。法律原则性规定城镇居民不能取得农村房屋所有权、农村居民只能享有本集体经济组织的宅基地使用权。但在现实生活中，严格遵守上述原则将对一部分人的利益造成损害。故此，上级法院从尊重现实、保护合法利益的角度出发，提出一系列的书面指导意见，目的在于对因特定原因成为非农人口，但其基本的生产、生活与农村集体组织成员资格有密切关系人给予保护，认定其具有相应的集体经济组织成员资格从而可以取得农村房屋所有权。同时，针对一部分户口迁入其他集体经济组织的农业人口，但其生产生活与原集体经济组织成员资格密切相关的人员，认定其不丧失原集体经济组织成员资格而可以分得房屋产权。
在案件审理中，要仔细审查当事人的户口等现有身份情况和变迁情况，严格把握当事人的情况是否符合上级法院的指导意见中细化的情况和体现的精神，对个案做出合理处理。如刘某权属纠纷一案，虽其户口为城镇，但未参加户口地城镇居民社会保险，其生产生活也与非农身份无关且实质上类同农村人员，因此调解准予其分得农村房屋产权。刘某析产一案，虽然其户口迁入九龙坡区，但并未在当地取得承包地，其户口类似于挂靠性质，因此认定其不丧失原所在的复盛镇新城村村民资格，对其分割请求本院予以支持。
2、程序上严格依据法律规定同时注意灵活性。针对该类案件可能遗漏共有人参加诉讼的情况，必须提高对农村房屋形成及农村家庭生产、生活和人员变动具有特殊性的认识。审理中，应把可能是房屋共有权人的其他人纳入诉讼视野，或询问意见，或直接追加进来。比如上门女婿和儿媳的结婚时间在房屋修建之前的，就应纳入诉讼。在方贵海诉方富清、刘国珍财产分割一案中，若不进行调查而未将方贵海纳入诉讼视野并追加进来参加诉讼，则会出现必要共同诉讼参与人遗漏的程序错误。同样，对于当事人违法代理的处理，必须依法纠正，但同时要注意现实性和灵活性。一般而言，此类案件中当事人法律意识低、主观恶性不大，不应严厉惩罚，宜采取批评、教育的方式对待。实践中，我们主要采取在严格审查和问明情况后对于可以到庭的当事人，要求其亲自到庭，对于确实不能到庭的可采取由公正机关、所在地基层组织或务工单位出具委托属实证明的方式。
3、加强横向联系力求采取多元化方式处理纠纷。针对城市周边涉农房屋纠纷案件反映出的新情况和新问题，在审理中，应加强对外联系和协调，主动与上级法院和案发地政府部门进行联系、沟通，同时做好部分当事人的解释安抚工作，仅可能采取协调方式处理纠纷，以利社会和谐稳定。值得重视的是，当事人诉讼之目的系获取开发补偿利益，案件处理中应避免当事人通过恶意诉讼损害国家、集体和他人利益。建议有关部门和上级法院就城市周边涉农房屋所有权纠纷案件作系统的调研，对哪些人可以分得农村房屋形成合理、明确、细化的意见，并与政府部门密切联系、达成共识，确保法院裁判结果与政府拆迁安置政策的一致性。
文/重庆市江北区人民法院 陈兴林 陈元刚