时间：2007年11月24日9时30分
地点：南方君临酒店
参加人员：重庆市各级法院代表、重庆市各个律师事务所代表、重庆市各房地产行业企业代表和重庆市多家媒体
9：30—10：00会议开幕式
张忠厚（重庆市高级人民法院常务副院长）：市委三届二次全委会通过了《重庆市统筹城乡综合配套改革意见》，其中提到：“鼓励工商资本下乡参与土地规模经营和现代农业开发，支持大型企业集团下乡投资，实施有利于统筹城乡发展的重大项目”，重庆市工商局《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神，服务重庆城乡统筹发展的实施意见》在支持探索农村土地流转新模式方面，所以农村的土地开发将迎来一个新的高潮。重庆市从2004年到现在，通过司法手段妥善处理了27栋烂尾楼，房地产业是近年来发展速度较快的行业，有机遇也有挑战，法律朋友们今天在这里认真探讨，是一个很好的开始。
全市法院应树立大局意识，深入研究法律、法规和司法解释等深入研究物权法关于房地产方面的规定；法院要与司法局工商联等互相沟通，共同解决发展中的问题，进一步提高务实水平。今后一段时期全市法院贯彻落实十七大精神是服务和发展大局的一项重要工作任务。
郑键（重庆市司法局副局长）：十七大的顺利召开、统筹城乡花落重庆和物权法的颁布给我们房地产业带来了新机遇，对于房地产业，统筹城乡改革实验对房地产是有积极效果的，这也是我们的一个具体行动，现在全市有338家律师事务所，5000多从业人员，3500多职业律师，他们服务了全市经济社会的各个方面，有些律师事务所在全市乃至全国都是很有名气的，也很有影响力，房地产法律服务业务也正成为新业务，在一些律师事务所，该方面的收入已经占其总收入的百分之二十，房地产专业律师也在发展壮大中。当前，拆迁安置问题、土地流转问题、房地产开发模式等都有待进一步改善，这次会议是很好的尝试，也是良好的开端。
房地产的发展离不开法律，法律与房地产共生长。法官与律师多交流，在房地产业中共生共荣，房地产正成为新的经济支柱，法律也会迎来一个新的需求性增长点。
孙甚林（重庆市工商业联合会会长、南方集团董事长）：房地产必将成为支柱产业，它是一个产业，也关系到百姓的生活，关系到和谐社会的构建。全国目前还有2400万农民没有脱贫。对我们重庆而言，城乡二元结构如果不能打破，全面小康也就是不可能的，城乡统筹，我自己理解，就是农民怎么走出去。现在主要有三类土地：一、耕地，这个是不能减少的，那么在这个基础上，如何发展旅游、农业等，需要法律的支持；二、宅基地：一般的做法是：从高山、偏僻的地方搬离，不断的集中在一起，“小产权”房屋在重庆比较少，但在成都、北京已经产生了很大的影响，也面临突出的问题；三、荒山、荒地和一些建设用地方面如何利用等。这些方面都存在法律的空白。我是这么理解的，“先有实践，后有文件”，要实现全面小康，人均住房面积要达到30平方米的安置房，这只是从房屋上来讲的，但关键问题是：怎么样才能够让农民安心安顿下来，不贫困，这是房地产业需要探讨的一个方面。记得上次汪洋书记开会的时候讲到了一个小故事：他去农村调研，其中有一个农民在浙江打工，而他的家在比较偏僻的地方，汪洋书记说：“你每年都要来回打工地方和家里，也要花费不少路费，你看我们在城市中帮你安置一套房子如何？”而这时这个农民却开始顾左右而言它，所以说，问题的关键不是有没有房屋，而是如何让农民融入城市，如何适应城市的生活方式和习惯等，汪洋书记求教于当时与会的各位同志，希望谁来破这个难题，今天我带着这个问题求教与各位。同时农民土地的流转成功与否，这些问题都考验我们，看我们能否给全国一个成功的样板，率先在全国实现全面小康，今天是一个起点。
特别嘉宾宋令友（重庆市高级人民法院副院长）：国务院批准重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，赋予了新兴直辖市实现科学发展、促进社会和谐的重大历史使命。围绕“加快”和“率先”目标，全市呈现出勇于改革、奋勇争先、万马奔腾、共谋发展的局面，房地产业也不例外。
一、 城乡统筹中房地产业出现的新情况
城乡统筹的重要目标和实现途径是推进城镇化进程，这将会给房地产开发市场，对房地产开发商带来新机遇和新挑战，具体表现在五个方面：一是农村人口逐渐向城市集中，从而刺激住宅需求量加大；二是农村集体建设用地逐渐进入市场，建设用地资源的稀缺性得以缓解；三是以改善农民人居环境为目标的村镇房地产开发将大有作为；四是由于政策制度尚未明确，某些“打擦边球”的违规项目将会逐渐增加，并对房地产市场形成一定程度的挤压；五是实力雄厚的房地产企业在包括法律层面的风险和实务操作的风险如何规范、如何规避上，成为企业发展的重大问题。
二、以土地流转为基础的新农村房地产开发诸模式
统筹城乡改革的重点之一是土地流转制度改革。根据我们的调研，目前主要存在以下三种土地流转模式：一是“村企合作开发式”，即采取以宅基地、承包经营地等置换建设用地，由村社与房地产开发企业联合开发的模式，其核心是“土地整理、集中建设、余量销售”，如重庆建工集团在永川黄瓜山的部分项目就是这个模式；二是“股份制自我开发式”，即农村集体经济组织成立公司或者合作社自行管理、开发的模式，被称为成都市“村民土地股权化改革典范”的龙华农民股份合作社，就是这种模式；三是“村社招租式”，即农村集体经济组织统一出租、管理集体土地的模式，其核心是“以租代征”。
三、农地入股的法律问题
（一）农地入股的法律问题
1、企业设立和清算存在的问题。农地入股可以成立独资企业、合伙企业或者有限责任公司，但是根据《土地承包法》的规定，我国实行的是以家庭为单位的承包经营方式，土地承包经营权属于用益物权之一，土地承包经营权的权利人只能是以家庭为单位的“户”，而不是个人。如果不可以清算，则对债权人保护不利；如果可以清算，则将产生大量的失地农民。
2、集体经济组织及其成员在公司的角色定位与冲突。农民所拥有的是土地的使用权，而农村集体经济组织却对土地有所有权，在农地入股后，集体经济组织和农民在参加公司的管理与决策、利益的分配上存在值得探讨的空间。
3、农民以农地入股后，是否与公司形成了劳动关系？如何签定劳动合同？如何确定农民的劳动报酬？这一系列的问题有待我们实践和理论界回答。
（二）房地产开发的法律限制问题
1、法律对宅基地、集体建设用地的使用限制。原则上宅基地只能被利用于建造住宅及附属设施，不能将宅基地使用权和房屋出卖或者转让。同样如此，使用集体建设用地只能是兴办乡镇企业或者乡镇村公共设施和公益事业建设需要。对房地产开发企业而言，合法的开发步履维艰。
2、小产权房屋问题。小产权房是指在农村集体土地上开发商与村委联建或者村委会自建的商品性住宅。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》对于城镇居民购买宅基地均作了禁止性规定。
（三）农村集体土地出租用于非农建设的法律问题
1、《土地管理法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，这也就意味着即使出租的土地均为集体建设用地，按照《土地管理法》的规定，也是禁止出租给其他企业投资办厂的。
2、承租企业不符合使用农村集体建设用地的条件。不是集体经济组织的乡镇企业，其建厂也不是为乡（镇）村公共设施和公益事业需要的话，也就不符合直接使用农村建设用地的条件。
四、人民法院民事审判的应对思路
充分履行审判职能，为城乡统筹提供有利的司法保障，是当前和今后一段时期全市法院贯彻落实十七大精神、服务大局的一项重要工作任务。
（一）充分认识城乡统筹给民事审判带来的新变化
城乡统筹给法院民事审判工作带来新变化。一是城乡统筹使审判工作面临新的环境。二是城乡统筹也使审判工作面临新的挑战。在司法实践中极有可能出现现行政策与法律法规冲突的问题。三是城乡统筹使审判工作面临新的格局。城乡统筹必将牵涉利益格局的深刻调整，利益主体更加多元，利益结构更加复杂，司法审判将面临更加剧烈的利益冲突。四是城乡统筹使审判任务更加繁重。
（二）牢固树立正确的民事司法理念
第一，牢固树立法治观念。改革试验的思路是先行探路、以点带面；方式是行政主导、政策先行；特征是有破有立、破中求立。政策与法律目标统一、本质同源，是重要的裁判依据，绝不能将政策置于法律的对立面。《重庆市统筹城乡综合配套改革试验的意见》经国务院批准后，具有国家政策性质，应当作为审理涉及农村集体土地的房地产纠纷的重要政策依据。
第二，牢固树立创新的观念。观念创新和思想解放贯彻到为城乡统筹发展提供司法保障的全过程，在观念创新指引下加强体制创新，增强服务统筹的司法能力。对于政策主导下的尝试性改革措施，民事审判应该“尊重改革、鼓励探索、宽容失败、依法监督、支持创新”。
第三，牢固树立保障民本的观念。统筹只是手段，改善民生才是目的。要把社会公平和民生福祉问题放在司法审判的突出位置。
第四，认真贯彻诚实信用原则。诚实信用原则要求维持当事人之间的利益及当事人利益与社会利益的平衡。人民法院在认定效力问题上一定要慎重，不能让违反诚实信用原则的一方获得利益。
（三）正确把握处理合同纠纷案件的三个要素
主体、效力与履行是合同的三个核心要素，审查好三个要素就是把握住了房地产审判的关键。合同主题应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，在不同的开发模式中，合同的相对方是不同的，特别是农地入股，作为合同主体的只能是农村承包经营户，而不是农民个人。关于合同效力，应当遵循法治观念、创新观念、保障民本的观念，正确处理法律与政策的关系，综合认定合同效力，未有充足依据，一般不宣告合同无效。关于合同履行问题，实务中在判断是否继续履行合同或者是否承担违约责任时，要考量各方当事人的利益，从依法和保障民生的角度，进行综合价值平衡。