随着城镇居民住房的社会化、商品化和商品房价格的持续上涨，商品房交易日趋活跃，但由此引发的纠纷也日益增多，现就此类案件的特点及成因进行简要分析，并提出相应建议。
一、商品房买卖纠纷的特点
到目前为止，我院今年共受理商品房买卖纠纷案件193件，比去年同期上升八个百分点，除案件数量明显增多外，还呈现以下三个显著的特点：
1、群体诉讼现象突出。买受人胜诉的案件具有代表性，从而对其他的买受人将起到示范作用，具有潜在的判例效应，导致群体性纠纷案件凸显。所以该类案件具有群体性、在同一小区内多发性的特点。比较典型的如刘芳与重庆富达置地有限公司商品房买卖合同纠纷等70余案，郭平与重庆鑫信房地产开发公司商品房买卖纠纷等20案。群体性纠纷案件的增多，潜存着社会不稳定因素，导致案件处理难度增大。
2、买受人在诉讼中一般居于原告的诉讼地位。买受人的消费心理不成熟，在受到广告的诱惑和面临房价上涨的情况下，往往在短时间内难以对房地产销售信息做出准确地判断，一旦倾其所有购房后，发现对这种状况的存在，从好的方面来讲一定程度上反映了买受人维权意识的增强，懂得使用法律的手段来保护自己的合法权益，但从坏的方面也折射出开发商侵害买受人权益且矛盾尖锐化已成为一种较为普遍的社会现象。
3、双方诉讼能力差距大。和开发商相比较，买受人处于弱势地位，在精力、经济能力以及诉讼能力等方面相对偏弱，不仅缺乏证据保存的意识，还常常在诉讼请求的选择等问题上出现失误，从而不利于其民事权益的保护。
二、商品房买卖纠纷的主要原因
由于商品房预售、买卖的操作规程比较复杂，普通的购房者对此并不是很了解，加之我国房地产交易还未形成成熟、规范化的市场体系，相关行政部门的管理、监督职能又较为薄弱，于是一些缺乏诚信的开发商为追求利益最大化就采取欺瞒的手段蒙蔽购房者，处于弱势交易地位的购房者因缺乏识别开发商违法销售的能力，只有在上当受骗后才如梦初醒，纠纷便由此产生。具体来讲，当前房屋买卖合同纠纷案件的主要原因有以下几方面：
1．合同中的承诺未实现。如开发商通常作出一些虚假、夸大的宣传，编造“卖点”欺骗买受人，承诺的小区配套设施包括周围景观、小区设施、绿化面积等未能兑现；任意改动房屋结构；房屋实际面积与合同订立时有较大误差；擅自改变公用场所用途；逾期交房等等。
2．一房多卖。由于“买房热”不断升温，房价持续上涨，开发商为获得更大利润，往往将本已签订了买卖合同的房屋又以更高的价格卖给其他人，一房二卖甚至多卖的情况频繁产生。前面的购房者虽然签订合同再先，但由于不动产所有权的取得变更是以产权登记为标准，所以仍然面临不能取得房屋所有权的风险。
3．逾期或未能交付房屋产权证。因开发商诸多原因导致在房屋交付的法定期限内不能给买受人办理产权证的情况屡见不鲜。一是土地使用权不合法，如开发商利用集体所有的土地开发房屋建设项目而又没有办理土地使用权征用手续；资金不足或是经营不善，未能及时缴纳土地转让金；将取得的土地使用权抵押出去不能及时收回。二是房屋建设手续不完善，如房屋建设项目未经立项批准；未取得规划部门的审批；没有房屋销售许可证而提前销售；房屋未经验收或验收不合格；未缴纳相关税费等。
三、预防和减少商品房买卖纠纷的建议
在现今的房地产市场上，由于买受人和开发商之间严重的信息不对称及开发商道德风险的大量存在，买受人无疑要承受较大的风险。为了充分保护购房者的合法权益，防患于未然，从根本上遏制商品房买卖纠纷的产生，提出以下几方面的建议：
1．严格审查房地产预售、销售准入条件。房地产管理职能部门要严格审查、监督上市交易的房地产的各项手续是否完备，特别要注重对预售商品房预售条件的核查，如投入开发建设资金是否足额到位、三证是否齐全等。只要职能部门严格把关，不符合预售、销售准入条件的房地产交易是完全能够有效杜绝的。
2．建立房地产企业诚信档案，推崇诚实守信的商业信誉。可由房地产管理职能部门建立房地产企业诚信档案，对一些被法院判决或相关职能部门确认有欺诈、恶意违约行为以及被购房者投诉查证属实的，可记入企业诚信档案，定期通过媒体向社会公布，并将企业诚信档案同房地产企业的资质评定直接挂钩。由于房地产企业大都比较重视企业形象、信誉，此举可起到一定的威慑作用。
3．加强宣传，引导消费者理性、审慎的购房意识。要客观、冷静地对待目前的商品房购买热，理性消费。在选购房产时，要有必要的风险防范意识，对于预售的商品房，注意审查是否满足“三证一投资”，对于已经竣工的商品房，则要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。同时最好还要注意审查欲购买的房屋是否已被开发商抵押，以保证能够取得房屋产权。此外，在订立正式书面合同时，尽量要求将销售广告和宣传资料中的说明和承诺作为合同的条款写入合同，以便于在今后可能出现的诉讼中作为对己有利的证据加以使用。
文/龙淼（民四庭）