随着我国房地产市场的蓬勃发展和住房制度改革的深化，房地产交易日趋活跃，但由于我国不动产立法还不尽完善，市场机制尚不健全，房地产纠纷案件呈逐年上升趋势。此类案件处理中存在的新情况、新问题很多，且普遍具有当事人众多、涉及面广、处理难度大、易引发群体性事件等特点。现就此类案件的特点及成因进行简要分析，并提出相应建议。

 

    一  近三年房地产纠纷案件审理的基本情况及特点分析

    （一）基本情况               

    2004年共受理房地产纠纷案件1154件，其中商品房买卖合同纠纷457件，占39|2|，建筑工程施工合同纠纷107件，占20|2|，房屋租赁合同纠纷107件，占9|2|，物业管理纠纷31件，占2|2|；2005年共受理1375件，其中商品房买卖合同纠纷457件，占33|2|，建筑工程施工合同纠纷211件，占15|2|，房屋租赁合同纠纷66件，占4|2|，物业管理纠纷34件，占2|2|；2006年（分院后）共受理1061件，其中商品房买卖合同纠纷560件，占52|2|，建筑工程施工合同纠纷162件，占15|2|，房屋租赁合同纠纷76件，占7|2|，物业管理纠纷31件，占2|2|。总的来看，房地产纠纷案件呈逐年上升趋势，其中商品房买卖合同纠纷案件上升明显，其余三类案件也保持稳中有升势头。

    （二）各类型房地产纠纷案件特点分析

    1、商品房买卖纠纷案件群体性特征明显

    商品房买卖合同纠纷案件的案件类型主要为业主对开发商迟延交房、逾期办证、合同中承诺的配套设施（包括周围景观、小区设施、绿化面积等）没有兑现、任意改动房屋结构、任意扩大或缩小房屋面积、擅自改变公用场所用途、一屋二卖等违约行为要求支付违约金获赔偿损失。

    该类案件的"群体诉讼"现象非常突出，由于"示范效应"，往往由最初的一、二户业主起诉，演变为一个楼盘的几十户，甚至上百户业主会因同一法律诉求将开发商诉至法院。如刘芳与重庆富达置地有限公司商品房买卖合同纠纷等70余案，金朝平与重庆展成暄房地产开发公司商品房预售纠纷等116案。

    2、建设施工合同纠纷案件矛盾突出。

    不仅施工单位为追讨工程欠款会向法院起诉，建设单位为拖延付款也可能以质量不合格、未按时竣工等理由诉至法院。

该类案件所涉标的额大，当事人讼争问题多，各方矛盾比较激化（常与农民工工资问题相联系），诉讼中本诉与反诉交织，法律关系比较复杂，证据数量大，绝大多数案件还需进行工程造价、质量等方面的鉴定。因此审理难度较大、周期较长。

    3．房屋租赁合同纠纷案件日趋复杂

    房屋租赁纠纷的主要表现形式为：因转租、装修损失、拖欠租金、擅自改变房屋使用功能而引发纠纷；因不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，导致双方权利义务不明确而发生纠纷；因出租房屋装饰物的处置而引发纠纷。

作为转移房屋使用权的房屋租赁合同，由于其所具有灵活性、经济性特点，应用日益广泛，与此同时，由此而引发的纠纷也越来越多，并且呈现复杂化的趋势。而我国现行法律关于房屋租赁的相关规定还不完善，司法实践中，法院在处理此类案件时面临不少困难或问题。如对租赁合同效力的认定、租赁合同被确认无效或解除后添附物的处理等

    4、物业管理纠纷案件类型多样。

    物业管理纠纷案件类型主要包括：物业管理企业向业主追索物业管理费纠纷；业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；业主或业主委员会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；物业用房及小区设施权属纠纷等。

    此类案件类型多样，新类型案件居多。由于物业管理还是一个新兴行业，调整规范物业管理方面的法律、法规也不太健全，对有关物业管理引发的房地产纠纷案件的法律关系及性质的认定在审判实务中尚待探讨。

 

    房地产纠纷案件持续攀升的原因有如下方面：

    （一）主观原因

    1．全社会的法律意识不断增强。依法解决纠纷的观念逐步在全社会树立，通过司法手段解决纠纷、化解争议、维护合法权益的意识进一步增强。这从群体性商品房买卖合同纠纷案件中可见一斑。由于牵涉利益主体广泛且争议的标的基本类似或者一致，众多分散的商品房买受人为增强其维权的力量而联合起来维护自身合法权益，使本来分散的个体性的商品房买卖合同纠纷汇聚，形成群体性或集团性案件。

    2．开发商、施工单位法制观念淡漠。部分开发商受利益驱动，漠视并损害消费者权利，常有欺诈、违规操作行为；施工单位非法转包、违法分包建设工程或者允许没有资质的实际施工人借用其名义与他人签订建设工程施工合同，导致因资金和利润分配问题产生纠纷；租赁双方缺乏法律知识，怕麻烦、图简便，未签订书面合同，导致因权利义务不明确而发生纠纷。

    3．物业管理公司自我定位错误。物业管理是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实践中，部分物业管理公司经常人为造成权利义务颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”，侵害业主权益。还有相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物业管理企业依附、受制于房地产开发企业，为纠纷产生埋下了隐患。

    （二）客观原因

    房地产相关法律制度不健全。目前我国在房地产方面的立法还很不完善，空白很多，而同时一些现有的法律法规与房地产市场的发展相比，又明显滞后，亟待修改。如我国尚没有统一的物业管理法规。由于立法上的空白，导致业主与物业管理公司签订的合同条款不完善，双方的责、权、利不清楚，往往容易发生纠纷，且出现纠纷后面临无法可以的窘境。又如物管公司是否负有安全保障义务这一立法上的空白，导致业主因自家被盗与物业管理公司就责任认定发生纠纷。

    （三）外在原因

    相关行政部门监管力度不够。建设工程从批准到施工，法律法规对相关程序作了全面而严格的规范和限制，但从一些案件反映的情况来看，某些职能部门未严格依法办事，对一些关键环节疏于审查，是少数不具备相应资质的施工单位被顺利审查过关，埋下了纠纷隐患。在物业管理中，物管公司更是未置于任何有关部门监管之下，加之本身管理体制存在缺陷，乱收费、管理不到位、不规范等现象大量存在。

 

    （一）加强法制宣传，进一步提高全社会的法律意识。不仅要树立上法院打官司维护自身权益的观念，更需确立预防纠纷发生的法律风险意识，进一步规范房地产市场参与行为，防患于未然。

    （二）政府有关职能部门要加强监管，进一步规范房地产市场秩序。相关部门要严格执法，密切配合，齐抓共管，建立良好的行政监督机制，从源头上遏制隐患的发生。

    （三）应加快房地产立法进程，进一步完善全国性和地方性立法。完善有关房地产问题的法律法规，在全国性立法条件尚不成熟的情况下，可在充分调查研究的基础上，先出台地方性法规，弥补法律空白，使房地产市场切实做到有法可依。同时立法要具有前瞻性，以适应市场不断发展的需要。