永川市人民法院副院长 贺刚

    优先购买权虽在我国法律中有明确的规定，但从法理和实务中仍有诸多问题需要探讨。本文拟对承租人行使优先购买权的构成要件及对承租人优先购买权的法律保护问题予以探讨。
    一、承租人行使优先购买权的构成要件
承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人行使优先购买权必须具备下列要件：
    1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。
    2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。何为同等条件，在审判实践中有两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。笔者认为，如果当事人在租赁合同中没作特别约定，同等条件就是指同等价格。之所以如此主张，理由是：第一，把相同条件理解为同等价格，符合公平原则。因为出租人出卖租赁物，主要是从卖价上考虑的，而金钱是天生的平等派，将同等条件视为同等价格，符合公平原则。至于付款的时间、方式等，因为均可归结到卖价上来，故其实质上仍是卖价问题。第二，将同等条件理解为同等价格，标准客观，易于操作，不会在司法实践中出现对“条件”理解不同而出现公说公有理、婆说婆有理的问题。需要特别说明的是，在把同等条件理解为同等价格之后，有必要对价格进行界定，在司法实践中，同等条件的价格形成是一个复杂的过程。一般而言，出租人与承租人就租赁物买卖价格达不成协议时，出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖给第三人，否则承租人可以同等条件为由主张优先购买权。如果出租人与承租人对买卖租赁物已达成协议，出租人或第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。
    3、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的这种优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，其次应限定在租赁合同有效期内的一定时期。如我国《城市私有房屋管理条件》第十一条和《意见》第118条均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。 
    二、承租人优先购买权法律保护的几个问题
    承租人的优先购买权是一种法定权利，因此，它具有对抗第三人的法律效力，但是这种法律保护不是绝对的，特别涉及与其他人权益冲突时，需区分情况处理。
    （一）承租人优先购买权与共有人的优先购买权的冲突
    实践中，承租人的优先购买权与共有人的优先购买权出现了竞合，如何平衡这两种权利的冲突，我国现行法律没有明文规定。笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。理由是：
    1、从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还只是基于合同而产生的一种债权。按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。
    2.从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有权，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权应更为优先。
    3.从立法目的上看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过，设立租赁人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，则难以获得其他规则的保护。
    4.从情理上看，共有人大多是基于某种特定人身关系的共有，共有人之间大多有某种血缘或亲属关系，而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有血缘或亲属关系。因此，一方共有人处分其共有财产时往往会首先考虑和照顾其他共有人的利益，由此而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，也是符合情理的。
    （二）、承租人行使优先购买权与抵押人取得抵押物之间的冲突
法律赋予抵押权人的是从抵押物的交换价值优先受偿债权的权利，而不是对抵押物的所有权，因此只要承租人的出价与抵押权人出价相同，抵押人就只能从抵押物的交换价值清偿自己的债权，所以出租人的优先购买权和抵押权人行使自己的优先受偿权并不冲突。然而，这只是当同一财产上租赁权先于抵押权设立的情形。当抵押权先于租赁权设立时，情形又有所不同。
    最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告之承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”抵押权人对承租人来讲，不是仅可能享有债权的第三人，而是享有对出租物“清偿处分权”的“第二人”。除非出租人将租赁物卖给抵押权人以外的第三人，否则，其优先购买权无法从期待权变成既得权。换言之，只有在租赁物出租时未设定抵押权的情况下，承租人的优先购买权才是完全的；而在抵押物上设置的承租权，承租人的优先购买权将会因抵押权人行驶优先受偿权而归于消灭。故担保法解释规定，当承租人知道或应当知道租赁物上存在抵押权时，“抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
    （三）优先购买权与第三人善意取得冲突的处理
    第三人取得分善意取得与恶意取得。第三人恶意取得不受法律保护，故承租人可主张优先购买权，第三人恶意取得无效。第三人善意取得承租房屋的所有权，从保护物权稳定和交易安全角度，承租人则无权主张撤善意取得，但承租人可要求出租人赔偿损失。
    应当注意的是，按照法律规定，房屋所有权的转移是以产权变更登记为标志，第三人仅与出租方签订房屋买卖合同而未登记变更产权时，不能认为第三人已取房屋所有权，承租人仍可行使优先购买权，主张撤销第三人与出租方签订的房屋买卖合同，而无论缔约双方是否善意。承租人之所以在与第三人同等条件下可以取得优先购买权，就是因为与第三人可能享有的债权相比，承租人还享有占有、使用等物权，其在购买上的优先权不言而喻。
    （四）承租人主张优先购买权的同时，是否能主张直接购买权
    优先购买权并不等于直接购买权，承租人只有对出租人与第三人的房屋买卖合同享有撤销申请权，而不能要求以出租人与第三人达成的价款直接取得该房屋所有权。
    最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 《合同法》再次确认了承租人的优先购买权，只是将“三个月”改为“合理期限”，另外没有规定承租人可以请求法院宣告买卖无效（应规定此种情况下的买卖合同为可撤销合同，承租人在除斥期间内享有撤销申请权，不应直接规定买卖合同无效，这有待司法解释进一步明确），纵观两部法律均没有规定法院可直接判令房主将房子按与第三人达成的价格出卖给承租人，因为承租人的直接购买权将侵害了房主的所有权，剥夺了其他购买人的竞价购买权，也违背了民法意思自治、平等自愿基本原则。买卖合同只能由合同双方自主协商签订，虽然受到承租人优先购买权的制约，但房屋所有权归出租人，房主只要依法履行了通知义务，仍享有自主出售房屋的权利，承租人无直接购买权，应在房屋买卖合同撤销后重新参与竞价购买。